【内容摘要】：
1、2014年市场萧条具体表现
2、下半年房地产优质城市
3、下半年展望：回归一二线
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煎熬，收缩，市场向大中型企业加速集中——2014年半年总结

一、上半年全线城市回调，质量最好的一线城市也未幸免
2014年上半年这波周期特点是市场主动回调，积极去库存，以应对周期。

在去年年底，估计行业里的大多数人都没想到，2014年上半年市场会如此大规模下调。年终靓丽的销售业绩和庆功的欢乐已被新的业绩压力所代替。

2014年的市场萧条具体表现在:几乎所有城市的销售与新开工面积都在下行调整。

从数据来看，开发商快速收缩战线，新开工面积急速下降。2014年前四个月新开工面积下降了24%，而同期销售面积下降8.6%。

进入5月后，全国房屋销售面积降幅持续扩大，同比下降7.8%同时；商品房销售额下降8.5%，降幅持续扩大。其中，住宅销售额下降10.2%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长2.5%。

截止2014年5月末，全国房屋新开工面积为5.99亿平方米，同比下降18.6%，降幅有所收窄；其中，住宅新开工面积42588万平方米，下降21.6%。

从国金证券公布的市场平均出清周期来看，周期的增长也标志着存货在进一步积压。

二、城市分化继续
去年年底，我们在总结2013年市场状况，并做2014年市场预测的时候，已经做出市场即将产生分化的预测。半年过去了，这样分化的市场局越来越像股票市场。当经济基本面下行的时候，无论地方城市环境多么优良，各地市场都会一起回调。但质地优秀的市场会比较抗跌，而素质较差的市场则会迅速下滑。下面来看如下几点总结：

1、2014年上半年，只有少数城市表现优秀，多数城市下行。

2、京沪深成交量分别下滑48.6%、30.2%和36.7%，但均价依然坚挺；二线城市成交量价均出现分化，大多数城市成交量下滑2-3成，个别城市甚至下滑4-5成；个别城市出现均价停涨或下降的趋势，内部分化明显。

3、总体来看，一、二、三线城市销量累计同比下降41%、23%、26%；一、二、三线城市需去化10.8、18.1、22.7 个月，同比分别增加4.7、7.2、9.2 个月。

4、从区域分布来看，东部城市是重灾区，中部城市稳定，西部城市略有下降。

1-5月份，东部地区商品房销售面积同比下降14.4%；销售额下降14.7%。 中部地区商品房销售面积增长0.3%，销售额增长3.2%。 西部地区商品房销售面积9367万平方米，下降2.1%，降幅收窄0.3个百分点；销售额4855亿元，增长1.8%，增速回落0.3个百分点。

5、从省会城市分布来看，2014年1-5月仅有南昌、合肥、石家庄3城市成交量反涨。

6、从出清周期绝对值和自身纵向数据分析供求关系相对较好的城市有南昌、南京、成都。而苏州、长沙、天津、杭州、福州去化周期上升较快，反映出市场还在持续恶化。

三、政策面从紧，但更趋于市场化，因地制宜
从政策面来看，2014年上半年的房地产政策体现为三个特征：
1、金融政策进一步从紧，银行体系对房地产开发行业始终谨慎。

2、去年三中全会之后，没有新的全国性的行业调控政策出台。一刀切、一盘棋的政策做法已经过去。尊重地方特色的、以市场化为原则的调控政策成为主基调。

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3、地方政府根据各自的地区形势，逐步开始出台刺激政策，以维持市场正常运转。目前取消限购城市有：天津、佛山、无锡、宁波、呼和浩特、铜陵等。从另一方面可以看到的是，这些取消限购政策无疑都是高风险市场。

四、大型房地产企业市场集中度大幅上升
上半年TOP10、TOP20 的市场份额分别达到18.6%和24.3%，其中TOP20 集中度较去年提升5.4 个百分点，增幅为近年最大。

转型、回归一二线——下半年展望
展望目前中国房地产市场特征：“存量增加，增量递减”，黄金十年已去，但还有“白银十年”的发展机会。

具体来看2014年下半年，将呈现如下几个趋势：

一、下半年市场依旧低迷，但冷冻速度将趋缓，并逐步形成新的平衡。
通过投行对重点城市供需测算表明，下半年存在20%以上供需差.因此行业还存在去库存的压力。但这样的压力会比上半年减少，开工面积的低迷会有所缓解，但仍然保持低位。

二、一二线城市价格企稳要好于三线城市，三线城市仍然将维持下降的趋势。
市场环境较好的区域，新开工下行更有利于未来一年的区域地产

【内容摘要】：
1、央行信贷约谈北京大型房屋中介机构
2、个别银行放开首套房贷利率9折优惠
3、个人购房信贷的政策未来会宽松
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继提出要满足首套房贷需求的要求后，央行信贷部门又于上周五约谈了北京几家大型房屋中介机构，摸底二手房住宅情况，这是记者昨日独家了解到的。
　　
5月中旬，央行提出，要求商业银行要保障首套房的贷款需求。6月6日，银监会副主席王兆星也表态要大力支持首套房贷款需求。
　　
昨日，央行内部一位不愿具名的人士向本报记者透露，上周五，央行信贷部门及北京市住建委相关负责人，约谈了我爱我家、链家、中原地产、麦田地产四家大型房产中介机构。
　　
“问了市场情况、成交量、价格之类的。”参会的某中介机构负责人称，央行还重点了解了贷款的一些情况。
　　
根据参会中介向本报记者提供的汇报材料，二手住宅的商贷比例和全款比例近期均呈下降状态。商贷成交占比自2013年12月起开始出现持续下降趋势，至今年5月，商贷成交占比降至33.2%，为近10个月以来最低。
　　
在商贷中，5月份二套房贷款比例29.59%。预计全市二套房比例在10%左右。该中介5月平均利率上涨至6.3%，平均折扣率为96折。
　　
这位不愿具名的央行工作人员称，央行此举主要是为了了解二手房住宅市场的房贷情况，有利于把控银行的信贷风险。
　　
目前，北京二手住宅首套房贷银行利率以基准或上浮5%为主，个别银行针对合作中介及资质较好的申请人有9折利率优惠。
　　
今天上午，农业银行、北京银行等多家银行工作人员称，暂不知道此事，银行目前的房贷情况暂时未有变动。
　　
央行北京分行的相关负责人称，此次摸底属于调研。在目前二手房市场波动的情况下，此类普通类调研不挂出央行旗号，是不想引起市场波动。
　　
今年前5个月
商贷利率走势
时间 二套 首套 首套房商业贷款平均利率 折扣率
2014年1月 18.02% 81.98% 5.94% 90.6%
2014年2月 18.50% 81.50% 5.99% 91.4%
2014年3月 22.46% 77.54% 6.11% 93.3%
2014年4月 21.26% 78.74% 6.19% 94.5%
2014年5月 29.59% 70.41% 6.29% 96.0%
　　
北京市住建委数据显示，6月第一周，北京市二手住宅成交1077套，环比大幅下降42.7%。
　　
链家地产市场研究部首席分析师张旭认为，“今年以来刚需集中的近郊区占比持续下降，信贷政策的持续收紧使部分资金承受能力有限的刚需购房者被迫挤出市场，自住型商品房入市也在分流了一部分需求的同时造成了大量刚需的观望。”
　　
他还表示，现在北京市已有个别银行放开首套房贷利率9折优惠，个人购房信贷的政策未来可能会宽松。

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