和顺德最近湿漉漉的“回南天”一样，二手市场也突然回暖了。记者走访部分中介了解到，春节过后看房客大增，购房者表现购房意愿较大，但交易仍未能明 显提升。据中介反映，业主放盘价格较去年变化不大，但议价空间就大了不少，尤其急于套现的业主，也有部分业主咬价较紧。而对于今年的预期，中介认为基于银 行房贷对首次置业者的放宽，相信下半年二手交易将有活跃期。
看房者增多，购房意欲强
新婚不久的钟小姐 看房已有大半年，一直都在比对各单位的性价比未能下定，而春节过后这段时间更是两个星期间便看了3套房子，钟小姐说，对其中位于新桂市场附近一个小楼盘的 一套较中意，该套单位7年楼龄，套内面积98平方米左右，在二楼带个杂物间，业主要实收52万，过户费等由钟小姐自行负责。钟小姐对这个价钱并不是太满 意，“过户费、税等加起来，差不多要2万，那就是一共得54万，均价还得5500元，这个价钱超出了预算，希望能与业主再议议价。”钟小姐说道。
据钟小姐介绍，本来她已经和业主商议51万成交已经有点眉目，但由于有另外的置业者也看中此单位，并愿意以52万的价格成交，业主也就将房子卖给了他人。
为钟小姐介绍房源的润通地产销售人员向记者介绍，春节后这两个星期，看房客明显增多，并且几乎都是刚性需求者，购房意愿大，但能迅速下定的就并不多，大部分置业者都对价格比较较真，看多套单位进行对比。
挂牌价格没变，但议价空间大
顺德最大的本土地产中介天之龙副总经理李超棠也向记者坦言，春节后看房客增多，但交易量并未能明显增长，而放盘的业主也较节前增多，而且呈现出挂牌价格没下跌，但实际议价空间大的现象。
李超棠介绍，比如同样一套挂牌100万的商品房，去年如果置业者想和业主商议将价格下调至95万，其成交几率是非常低的，业主咬价十分紧，而今年则有可 能可以议价至90万成交。“发生这种变化的，主要还是受经济低迷影响，顺德能有多套房的大部分是企业经营者，去年经济不景气，今年预期也是不乐观，很多企 业老板需要卖出物业来套现，尤其是对于急于套现帮企业渡难关的业主来说，议价空间较大。”李超棠指出，有的甚至同时放出几套物业的。
据 记者从中介公司了解的情况来看，二手房真正的交易价还是有所下调的，比如东区一带，各楼盘的成交均价还是较早两年有500-1000元/平方米左右的下 降。但过户费用自从国家对房地产业进行严厉调控后，就一直往上升。“尤其是5年内楼龄的，有的过户费都高达数万至10万元，造成了二手市场从去年开始就一 直低迷的局面。”润通地产销售人员说道。
去年积压刚需,下半年或爆发
龙年开年看房客的增多，使各中介 对今年的行情多少有了期待。李超棠指出，去年低迷一年，积聚了较多的刚性需求，今年的看房客中，大部分都是去年看房近一年的，到了确实要出手的时候了，才 有了节后这番景象。“但今年上半年在交易量方面应该都未能有大幅度的提升，毕竟大部分置业者对上半年房价的下调仍有期待，但相信下半年将迎来较活跃的交易 期。”李超棠分析说，今年国家政策的松绑是不会出现的了，但银行在首套置业者房贷上面的放宽已经得到体现，已经回调至基准利率，这也能刺激相当部分刚需者 出手置业。
有地产分析人士又表示，即便今年二手商品房交易有可能较去年活跃，但不少中介还是“无福消受”，经历艰难度日的去年后，也让不少中介黯然退出了这个市场，当然，行业的洗牌对于提升整个行业服务水平还是有一定的促进作用。

顺德楼市成交开始回暖。（图文无关）资料图片日前，住建部知会地方政府，对于限购政策即将到期的城市，需要继续延续限购。然而，令人意外的是，在调控政策并未松绑的大环境之下，11月份顺德楼市成交却出现大幅上升，成交套数、成交面积和成交金额三大指标均环比上涨超过四成。业内人士分析，银行信贷放松、开发商年底降价，是近期顺德楼市成交反弹的主要原因。尤其是对于压抑已久的刚需买家而言，随着年底开发商推货量增加，促销优惠力度提升，顺德购买力或将再次释放。
　　11月顺德楼市成交环比增四成
　　顺德区商品房交易信息网日前公布了11月顺德区房地产（住宅部分）交易情况，11月整体成交情况呈现量升价跌，其中成交量大幅上涨超过四成，成交均价略有下滑。
　　数据显示，11月份顺德新建商品房成交套数1415套，环比上月的1003套大幅上涨了41.08%，成交面积、成交金额分别为19.19万平方米和136715.33万元，分别环比上月上涨了44.29%和43.79%，在全市五区中顺德当月的成交量仅次于南海。成交均价方面，11月顺德新建商品房成交均价为7124.3元/平方米，环比10月份的7143.09元/平方米，仅下跌了0.35%，对比限购前3月份的7435.21元/平方米的成交均价，每平方米也仅仅下跌了300余元。
　　二手楼方面，顺德成为全市五区中11月份二手房成交套数最高的区域，全区上月共计成交二手住宅598套，环比10月份的457套有30.8%的增长，成交面积为7.92万平方米，比10月份的6.04万平方米，增长了31.13%。
　　在持续多个月的量价齐跌之后，顺德的一、二手楼市终于及时踩住了刹车，开始摆脱持续低迷的颓势，成交量出现了企稳的迹象，环比成交量更是呈现出大幅度增长的势头。尽管与去年同期相比仍有非常大差距，但顺德楼市能够及时止住下滑的趋势，让不少开发商及房产中介公司看到了市场回暖的希望。 银行房贷松绑 刺激买家出手
　　11月初，央行下调了准备金存款利率0.5个百分点，令房地产市场一片欢呼。业内人士分析认为，央行宣布准备金率下调0.5个百分点，实际上可视为银行信贷将会出现松绑的明显信号，这不仅将让资金偏紧的房企得到短暂的休息，也能让普通购房者的贷款压力有所减小。
　　记者日前走访顺德区内多家银行发现，顺德市场上的首套房贷利率已经有所回落。相比数月前利率动辄上浮10%且放款速度缓慢的情况，目前顺德区内的大部分银行首套房贷利率仅需上浮5%，更有甚者已经回落到基本利率。此外，不少银行申请贷款的审批周期也大大缩短，暂停已久的公积金贷款业务也开始恢复，成为银行拉拢购房者的新噱头。
　　以大良新城区的工行为例，记者以买家身份进行房贷咨询得知，目前首套房贷利率仍需上浮，但已有所下降，视不同客户资质，主要集中在5%-15%之间。“现在银行资金没有那么紧张，放款速度肯定会加快”，该行工作人员透露，如果客户资料齐全且资质优秀，银行最快可在一个月内放款。
　　事实上，银行放款的加速也是日前顺德楼市成交量出现反弹的重要原因之一。“我一直关注楼市，发现很多楼盘虽然有所降价，但是贷款的成本却大幅提高”，大良市民丁先生是典型的刚需买家，尽管自己中意的楼盘价格略有下调，但是首付比例、贷款利率的增加，使得其购房成本不增反减，迟迟不敢出手。目前，银行房贷政策的松绑让丁先生认定出手时机已经到来，“趁现在还能贷到款赶快买房，要不然以后更加买不起了”。 [NextPage]房企加推新货降价入市
　　年关将至，房企的全年销售任务能否顺利完成，不足一月便可见分晓。早在数月前，就已有专家预测年底将成为继“金九银十”之后，开发商冲刺的又一推货旺季。考虑到目前供大于求的市场现状，此番推货相信开发商无论在价格还是促销力度方面都会更为“给力”。
　　根据记者对顺德区商品房交易信息网的监控，自11月中旬以来，顺德先后有19家楼盘新申请到了预售证，预计新增供应接近3000套，住宅和商铺成为其中的主力产品。进入12月至今，又有6个楼盘的984套新货取得预售证。其中，不乏万科、雅居乐、佳兆业等上市房企大力销货，并明确打出降价促销的揽客口号。
　　记者此前采访时，不少本土开发商纷纷表示，上市房企是顺德市场的风向标，一旦他们开始降价，本地开发商也势必会随之加入降价大军。在如此严峻的市场形势下，“以价换量”已经成为大部分楼盘的主要销售策略。尽管目前顺德全区的成交均价并未出现大幅下滑，但是原本房价较高的大良、容桂等中心市场已经出现明显跌幅。据顺德区土地房产登记发证和交易中心透露，自限购以来顺德全区的成交均价降幅在4.3%左右，但大良、容桂等中心镇街的成交均价已经下跌了10%。而在镇街市场，十万以上首付的新房也并不少见，有

腾讯大粤房产讯 今日上午，大粤房产从佛山市住房和城乡建筑管理局网站独家获悉，佛山市“限购令”发生变化，不仅证过5年二手房交易不纳入限购范围，而且佛山市民在原限购基础上允许增购一套7500元/平方米以下的住房，实施时间从明天（10月12日）开始。有业内人士认为，佛山自今年3月实施限购令以来，成交量大受打击，今年国庆黄金周佛山楼市更是冷清，新房销售同比跌幅超八成，此举有救市的味道，“限购令”某种程度上已经开始“松绑”。
据了解，今日上午11:49，佛山市住房和城乡建筑管理局网站挂出了《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》（下简称通知）。通知包括五个方面内容，其中有四条是对限购令进行“松绑”：二、对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员，由市、区人社部门出具人才引进证明，购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制；三、已办理房地产权证超过5年（含）的住房产权转移，不纳入限购范围；四、本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房；五、本市户籍“村改居”家庭，在购买7500元/平方米以下的新建商品住房时，其拥有的因村改居由集体土地改为国有土地的自建住房，不计入住房套数。
佛山自今年3月实施限购令以来，成交每况日下，国庆更是冷清异常。据泛澳地产研究机构提供的分析报告显示：10月1日到7日，全市新房共网签458套，成交面积仅4.56万平方米，比去年同期下跌约83%；均价为9574元/平方米，同比涨12.3%。业内人士认为，佛山市在这种情况下出台限购令“松绑”政策，明显有救市的意味存在。如果佛山此举得到默认，可能引起其他城市跟风。
事实上，由于限购对地方财政影响巨大，地方政府对限购并不感冒。今年4月20日，海口市市长冀文林曾经表示：“充分利用国务院给予海南的优惠政策，按照限价不限购的原则，积极出台相关实施细则”。但很快就否认。无独有偶，今年6月初，大连曾传出二套房认定以“家庭”为单位改为以“个人”为单位，也就是大连一家三口人可以拥有六套住房，意味着大连限购令名存实亡。但很快也遭到否认。乃至于为了避免限购，曾有广东韶关、河北廊坊、山东烟台等城市先后出台限价政策，规避住建部的“扩限令”。
附文件：
关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知
信息来源：佛山市住房和城乡建设管理局 发布时间：2011-10-11 11:49:00
各区国土城建和水务（利）局：
为巩固我市房地产市场调控工作成果，进一步促进我市房地产市场平稳健康发展，切实完成今年新建住房价格控制目标任务，经市政府批准，现就有关问题通知如下：
一、严格执行非本市户籍居民家庭购房限购政策，对补缴个人所得税以及社会保险的非本市户籍人员，在购房时不予认可。
二、对符合市、区人才引进政策的非本市户籍人员，由市、区人社部门出具人才引进证明，购房时可不受个人所得税证明以及社保证明的限制。
三、已办理房地产权证超过5年（含）的住房产权转移，不纳入限购范围。
四、本市户籍居民家庭在现行限购政策和住房套数的基础上，允许增购一套7500元/平方米以下的住房。
五、本市户籍“村改居”家庭，在购买7500元/平方米以下的新建商品住房时，其拥有的因村改居由集体土地改为国有土地的自建住房，不计入住房套数。
本通知自2011年10月12日起生效，请各区严格执行。
二○一一年十月十一日

近日，有媒体调查发现，楼市已经全面回暖。全国30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%。而作为全国风向标的京沪穗深四地楼市自调控以来首次集体飙升。在二线城市中，南京、杭州、天津、武汉和重庆8月份的成交量环比也上升了106%、42%、14%、35%和33%。
　　成交量的大幅上涨，引发市场对下一波房价走势的猜测：房价将报复性上涨还是迎来第二波调控政策？
　　京沪穗深楼市齐升
　　北京市房地产交易管理网的统计表明，8月北京楼市普通住宅与别墅等高档住宅市场成交量全面回暖，新建住宅期房网签总成交量超过9200套，其中住宅5564套，环比上涨12.7%。
商品住宅成交均价为21008元/平方米，环比上涨10.6%，创下调控以来的最大涨幅，也是自调控以来均价首度回到2万元以上。二手房房价回升势头也非常明显。
　　虽然刚出台《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》(简称“沪五条”)，8月上海楼市依然量价齐升，平均成交价格在持续3个月下调后重回2万元以上，达20973元/平方米，环比涨幅达5.8%。
　　广州成交量反弹的幅度更大。根据对阳光家缘数据监测，8月广州网签接近7000套，环比增幅超过六成，创下4•17新政实施以来的新高，而成交均价也回升6.39%。
　　二手房数据也不甘示弱。2010年8月，二手住宅成交连续第三个月上升，并且幅度加大，8月成交大幅增长了46%，达到今年的最高水平，成交均价达12743元/平方米。
　　据中原领先指数系统数据显示，深圳8月二手住宅成交量已经接近2009年的月均水平。中原研究人员表示，市场成交量的快速回升，主要是由首次置业所拉动，8月份中原成交案例中，约有60%以上为年龄在26~35岁之间的首次置业者。
　　在销售出现井喷的同时，房地产公司拿地的脚步也丝毫没有放慢。以万科为例，8月份万科共获得13个项目，新增权益建筑面积为302.33万平方米；1至8月份万科新增权益建筑面积达到了1792.10万平方米，已是2009年全年的1.44倍。不过，尽管成交量出现回升，但在刚刚公布的地产公司半年报中，开发商资金链趋紧已经十分明显。

购房流程第五步贷款---付款方式
一、一次性付款
　　是过去最为常见的付款方式，目前一般多用于那些低价位小单元的楼盘销售。
　　利：一次性付款一般都能从销售商处得到房价款的5%左右的优惠，如是现房则能很快获得房屋的产权，如果是期房则这种付款方式价格最低。
　　弊：一次性付款需要筹集大笔资金，且损失此项资金的利息，对经济能力有限的购房者压力较大。如果是期房的一次性付款，开发商有可能不按期交房，造成利息甚至全部房款损失，购房风险大。
二、分期付款
　 又分为免息分期付款和低息分期付款，是目前比较吸引人的付款方式。
　　利：缓解一次性付款的经济压力，也可用房款督促开发商履行合同中的承诺。
　　弊：分期付款随着付款期限的延长，利率会越高，房款额比一次性付款的房款额高。
三、按揭付款
　　即购房抵押贷款，是购房者以所购房屋之产权作抵押，由银行先行支付房款给开发商，以后购房者按月向银行分期支付本息的付款方式，因为它能使市场潜在需求迅速转化为有效需求，所以成为促进房地产市场活跃的最有效手段。
　　 利：可以筹集到所需资金，实现购房愿望，花明天的钱圆今天的梦。
　　 弊：目前手续繁琐、限制较多。
四、公积金贷款
　　居民购房除了动用历年的积蓄，购房资金不足部分一般都首先申请个人住房公积金贷款，仍不足部分则再申请由银行个人住房按揭贷款解决，目前运用此种个人住房公积金贷款与银行个人住房按揭贷款相结合的"组合贷款"已是购房最普遍的贷款方式。因为它比较符合现实又较为合理，毕竟每户家庭可以计贷的个人住房公积金额度不会很多，若全部向银行贷款又会在利息上负担太重。
　　 个人住房公积金贷款属政策性的个人住房贷款，具有一定的政策补贴性质，只要个人所在单位建立过住房公积金且按期缴交了公积金的均有权申请贷款，它最大的优点是利率低，1年至5年档，年利率只有4.14%，6年至30年档，年利率也不过4.59%，不仅低于现行同期银行个人住房按揭贷款利率（一般比银行个人住房按揭贷款利率低1个百分点左右），而且要低于现行同期的银行存款利率。也就是说，在公积金贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。下面以五年期的储蓄存款和公积金贷款为例进行比较：十万元存五年定期，五年后，客户可得利息14400元；申请公积金贷款十万元，在贷款利率水平不变的情况下，五年后，客户需支付利息10880元，存贷之间的利差为3520元。而且，贷款金额越大、期限越长，利差就越可观。