[摘要]王先生借了100万元给李某，借款合约上写明李某以名下的一套住房作为抵押，房产证交给王先生。但王先生半年后发现，房子在王先生不知情的情况下被出售。
王先生借了100万元给李某，借款合约上写明李某以名下的一套住房作为抵押，房产证交给王先生。但王先生半年后发现，李某已经以遗失房产证为由，重新办理新的房产证，房子在王先生不知情的情况下被出售。
王先生想请教：假如该房产还未完成过户，他还能够要回这一房产吗？假如房产已经完成过户，他该怎么办？
律师解答
北京大成（广州）律师事务所郑文双律师回复：王先生现在的处境非常不利。因为王先生和李某虽然约定以房产作为抵押，但双方并没有在房管局对房产进行抵押登记，导致王先生对该房子的抵押权失去了对抗第三人（即本案例中房产的买方）的效力。
假如房产已经完成过户，王先生只能选择直接向法院起诉李某以追偿借款。即使房产还未完成过户，但由于王先生和李某只是约定房子作为借款的抵押，这一约定并不直接导致房屋归王先生所有，王先生只是享有该房产的优先受偿权，仍难以阻挠买卖的实现，王先生的处境非常被动。
为了避免同样的问题发生，双方在约定以房产抵押借款时，应当马上到房管局办理抵押登记。当然，即使已经办理了抵押登记，也不等于说逾期欠款未还，王先生未经借款方同意便能直接把房产过户，但至少李某未经王先生同意不能随意卖房，可以保护王先生借款的安全。
在办理了抵押登记后，假如确认李某已经没有偿还能力，王先生可以走司法程序，起诉后申请执行，一般是拍卖房产抵债，王先生在房产被拍卖后可拿到自己的借款。
还要提醒的是，假如房屋是共有产权，部分产权拥有者可以不经其他产权人同意便把自己名下的部分产权拿去抵押，所以不要轻易接受部分产权房作为抵押品。

[摘要]伴随着楼市的复苏回暖，下半年土地市场回弹力度强劲，政府将加快推地速度和推地量，土地市场将进入成交活跃期，土地成交均价也将继续拉高。
优惠时代云图12000元 世博嘉园10000元 绿岛广场4700元
海逸锦绣誉峰6500元 领地·海纳君庭7500元 锦绣北苑6500元
优惠钜隆风度广场8000元 保利东湾16700元 凯蓝名都7080元
美的西海岸6000元 丽日名都5500元 涛汇尚品4800元
御江南6000元 融创南景湾4400元 时代城5500元
易居房地产研究院最新发布的报告显示，6月，国内10大典型城市土地成交建筑面积1647万平方米，环比上涨24% ，同比下降38.3%，而成交均价环比涨幅则达到两成。6月10大典型城市土地出让金收入810.2亿元，环比上涨254.6%，同比上涨35.8%，呈现出放量大涨态势。今年上半年，10大典型城市土地出让金收入2879亿元，与2014年同期相比下降39.1%。安居客负责人认为，当前形势，与2012年上半年市场企稳、复苏初期的情况相似。伴随着楼市的复苏回暖，下半年土地市场回弹力度强劲，政府将加快推地速度和推地量，土地市场将进入成交活跃期，土地成交均价也将继续拉高。

大粤房产讯 据腾讯大粤房产数据监测显示：在2015年1月1日-2015年6月30日期间，腾讯400电话绑定的所有佛山楼盘项目来电量环比上涨25%。售楼部来电量一定程度上能体现楼盘的受关注度，甚至可以折射出整个楼市的变化。自4月30日佛山住建局宣布解除限购之后，购房者在佛山买房将不再受资格审查限制，面对“想买多少就买多少”这一重大利好，整个佛山楼市都躁动了。加上市场”降准降息”频频上演，各项新政刺激更多的潜在购房者入市，2015年上半年市民普遍对今年楼市充满信心。
2015年上半年来电排名前三的楼盘分别是万科金域中央 ( 详情 图库 团购 点评 )、中海寰宇天下 ( 详情 图库 团购 点评 )和桂丹颐景园 ( 详情 图库 团购 点评 ) 。从片区来看，南海区是楼盘最多的佛山置业热区，因此来电量最多；从商圈来看，千灯湖、平洲、里水、南庄均跻身佛山买房关注度较高的商圈。
房子好坏看来电量 佛山楼盘售楼部半年来电排行榜
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本期推荐：桂丹颐景园 万科金域中央 中海寰宇天下 雅居乐新城湾畔

桂丹颐景园"0首付 15个月0月供"周末特惠抢房
项目位置：南海区桂丹西路22号（金沙大桥西）
咨询电话：400-700-1234 转 626189
大粤房产讯 桂丹颐景园90-124方苏园美宅热销，0首付，15个月0月供，39.7万起购90方三房。旧客户回访来访有奖，赠送家居用品大礼包；另外，客户在活动时间内成交住宅，可通过参与现场寻宝射击活动获取礼品，将送出IWATCH\空调\折叠单车\豆浆机等礼品近百件，现场举办抽奖活动。
6月24日到8月31日，桂丹颐景园QQ会员独家优惠：5千抵98折再减5千
小区实景图
桂丹颐景园•佳盛购物广场50方起全产权临街步行街商铺同期热销，目前品牌超市、烽禾五星级影院、阳光海岸大型健身中心、倾歌KTV”等强势进驻，百家品牌商家确认进驻，本周五（6月26日）商铺交付仪式正式启动，并预计年底试业。
[南海] 桂丹颐景园钜惠"0首付 15个月0月供"
桂丹颐景园项目地处于佛山南海区桂丹公路沙窖大桥西侧，处于“广东省生态示范镇”——丹灶镇中心新城区，是丹灶未来两河三岸滨水新城中心城区的核心位置。桂丹颐景园总占地面积近25万平方米，总建筑面积近90万，是佛山市重点打造的城西滨江国际新都市。随着桂丹颐景园不断发展和完善，大规模的内部配套将相继落成。项目内部建设有：国际商业综合体、幼儿园；沿桂丹路两侧由开发商出资兴建景观大道；同时，地块南北两侧依靠人行天桥联系起来；在项目东侧，沿南沙涌由开发商投资1500万兴建滨江生态长廊等配套。
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桂丹颐景园查看详情 均价5500 元/平方米花园洋房小户型
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中海寰宇天下在售89-168方洋房 总价减3万
项目位置：南海区桂澜路礌岗地铁站上盖
咨询电话：400-700-1234 转 626336
大粤房产讯 中海寰宇天下位于南海区桂澜路礌岗地铁站上盖，项目目前主打89、119、128㎡三房以及168㎡的四房单位，售价14000-17000元/㎡，带3000元/㎡装修标准发售，目前优惠较多，包括总价减3万，首付3成97折，老带新有优惠等，具体请详询售楼部。预计2016年8月交楼。
中海寰宇天下位处金融高新区桂澜路核心中轴线，享金融高新区千亿投资的政策红利，核心优势不可比拟。政府打造的桂澜路“千米商贸长廊”更是吸引多家全国知名商家进驻。区域内高端住宅、酒店云集，预计至2015年周边将达到53万人口，而作为广东省金融后台服务基地的金融高新区未来也将吸纳20万白领常驻。知名商业的强势聚集和居住、商务消费的全天候消费客流，将使整条桂澜路成为佛山唯一的城市级商圈，辐射广佛，投资前景备受瞩目。
中海寰宇天下效果图
中海寰宇天下 物业类型:住宅商铺
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以上信息仅供参考，以开发商公布信息为准。
[南海] 中海寰宇天下主推89-216方洋房 带精装修
万科金域中央在售90-120方洋房 均价1.4万/平
项目位置：佛山龙溪大道西海八路立交东南侧（近龙溪地铁站C出口）
咨询电话：400-700-1234 转 626222
大粤房产讯 万科金域中央

佛山市住建局近日发布的数据显示：今年上半年佛山楼市销售6万多套；而创历史成交纪录的2014年，佛山楼市成交9万多套，也就是说今年佛山有可能成为史上成交量最高的一年。住宅成交猛增，楼价也出现了小幅上涨，统计显示，6月佛山成交均价为8817.67元/平方米，环比增3.24%。那么各大楼盘是否真的都在涨价？记者进行了走访。
南海：万科、恒大佛山项目新产品涨价
上月底，有消息称万科将于7月全面涨价，沈阳万科相关负责人也证实将于7月1日涨价，不同项目不同产品涨幅不同，预计最高上涨5%左右。而上月记者在踩盘时发现南海万科广场 ( 详情 图库 团购 点评 ) 在售产品已经调价到了17000元/㎡，是否有万科的全面涨风吹到佛山了？对此，万科佛山公司营销部负责人表示：“南海万科广场部分产品涨价是因为货量少，而且是最佳景观单位，佛山万科策略还是以走量为主，万科旗下大部分楼盘不会涨价。”
无独有偶，在央行双降前，有相关人士爆料许家印已签发文件：从7月1日，全面提升恒大所有在售楼盘价格。每个楼盘最少上调5%，最高15%。那么恒大佛山项目有无执行呢？据了解，刚刚收购了狮山长信帝景峰 ( 详情 图库 团购 点评 )的恒大集团最近入驻之后，将该楼盘改名为“恒大御景”，并将原售价由7000元/平方米涨至7400元/平方米，带精装修，与此同时推出了“首付三成给予房贷三年免息”的优惠，算是通过提升产品附加值涨价。此外在广佛交界地带，保利西雅图 ( 详情 图库 团购 点评 )也从4月底10000元/㎡有余的售价涨至10000~11000元/㎡。位于桂城中心城区的中海寰宇天下 ( 详情 图库 团购 点评 )，宏鼎景裕豪园 ( 详情 图库 团购 点评 ) 都有300元/㎡左右的涨幅。中建灯湖领秀在售产品也较刚开盘时上涨了约200元/㎡。
禅城、佛山新城：部分楼盘提价300~500元/㎡
除了热卖的南海，涨价风潮有无弥漫到禅城和其他地方呢？记者了解到，由于华阳桥开通，乐从东部与陈村、禅桂连成一体，位于顺德陈村的星英半岛、乐从东部的雅居乐新城湾畔、怡翠晋盛花园 ( 详情 图库 团购 点评 )将售价提高3%左右。
“我最近推的中央园景单位涨了500元/平方米，但是一些尾货单位却降价优惠销售。”普君新城华府策划经理古彩霞说，“基本以走量为主，不同的销售阶段采取不同的策略。”
坊间有传，下半年将推出的绿地中心一批新的高层单位吹风价将涨至15000~16000元/平方米。星星凯旋国际 ( 详情 图库 团购 点评 ) 目前售价11000元/㎡左右，较6月初上涨了500元/㎡。越秀·岭南隽庭在售的90㎡小户型也较开盘时上涨了500元/㎡左右。
预测：下半年中心城区或将微涨
“我庆幸去年年初买了禅桂天丰国际 ( 详情 图库 团购 点评 ) 100平方米单位。”禅城居民关先生告诉记者，“现在天丰国际已经涨到12000元/㎡左右。我认为佛山中心城区下半年还会涨。”
“我认为佛山中心城区楼价下半年会涨，尤其是禅城旧城区、季华路沿线，千灯湖附近片区都会涨。但是三水、高明、顺德街镇与南海大部分街镇严重供大于求，价格很难涨。”中原地产佛山公司市场调查部经理朱伟德告诉记者，“下半年佛山楼价应该是平稳运行态势，不会有大的涨幅。”
“消费者不应该仅看均价涨跌来作出买卖决定。”万科佛山公司营销部负责人说，“某段时间，大部分楼盘推路边楼，推尾盘，均价就会低。某段时间，大家集中推江景盘、楼王级景观盘，均价就会被拉高，消费者应该经过一段时间的综合观察，比较才能得出结论。”
业内人士普遍认为，佛山楼市下半年将延续市场回暖态势，但由于佛山楼市库存仍大，楼价大涨条件尚不成熟。

——事发三水西南，一家3口均未受伤，其中包括一名4岁女童
佛山日报讯记者李护彬、马力报道：昨日凌晨两时许，三水西南桥头路一民宅7楼突然起火，一户居民一家三口被困。二十分钟后，闻讯而至的消防队员，短短十分钟内将3人成功救出，其中包括一名4岁小女孩，无人伤亡。
凌晨大火一家三口被困
“救命啊”，昨日凌晨两时许，西南街道桥头路一带，一阵突如其来的呼救声，划破了夜晚的宁静。附近居民发现，桥头路5号5座701室正冒出熊熊大火，住在其中的陆先生一家三口，正躲在卧室小阳台上，向被疏散到楼下的街坊们求助。
“刚开始还以为是家里遭贼了呢”，陆先生事后回忆说，昨日凌晨时分，他们一家喝茶归来后，梳洗过后很快便上床睡觉，当时并未发现任何异常。凌晨两时许，睡梦中的他，隐约听到客厅传来一声“噼啪”声响，隔着房门，看到客厅“灯火通明”，以为有人入室盗窃，便打开卧室房门，准备“抓贼”。
孰料，当他打开房门时，却被眼前发生的一幕吓着了。“大火扑面而来，身上差点就着火了”，他说，看到客厅几乎被大火彻底烧毁后，吓得不轻的他赶紧将房门关得严严实实。并叫醒妻子，将4岁的女儿抱到阳台暂躲。
随后，他返回卧室内，拿走床单和被子，将妻子和女儿裹在其中，还用阳台上的衣物捂住口鼻，并报警求助。由于遭受惊吓，他连续按了几次，才拨通了119求助。十分钟后，当消防车来到现场时，被吓哭的女儿终于镇定了下来，“爸爸，消防叔叔来救我们了”。
消防队员大火中连救3人
“房门都被反锁了”，参与救人的消防员曾详泽告诉记者，消防队员赶到现场发现，由于两层大门均被反锁无法打开，情急之下，他用脚踢烂了外层防盗门下方的玻璃，将手伸进去把大门打开，随后一脚踹开了里层的木门。
从三水消防大队提供的视频上记者看到，大门被打开后，滚滚浓烟从客厅往外冒。两名消防员迅速用水枪压制住浓烟，几名全副武装的消防员，蹲下身来，靠着墙进入了正在燃烧的客厅，几乎瞬间便被浓烟吞没。3分钟后，一名消防队员抱着一名小女孩，从浓烟中冲了出来，抱着她的消防队员曾详泽，将自己的面罩让给了她。
曾详泽说，当他和战友们摸索着进入客厅后，听到一间房内传来一阵呼救声，便循声来到阳台，将小女孩救出，陆先生夫妇随后也在消防员的搀扶下，成功脱险。
昨日下午，三水消防部门通报，昨日凌晨2时26分，三水区西南街道桥头路5号一居民楼7楼着火，3人被困。三水消防大队立即调派3辆消防车、20名指战员前往救援。20分钟后，受困一家三口成功获救，3时13分，大火被扑灭，火灾原因正在进一步调查当中。

自上月地铁二号线魁奇路站封闭施工之后，轨道交通方面又有新的动向。为进行二号线石梁站的施工，7月17日22时起至2017年12月31日将封闭魁奇路等道路的部分路段，市民出行需要注意绕行。
魁奇路途经路段8车道封闭7条
二号线石梁站位于魁奇一路与金澜北路交叉路口，沿魁奇一路呈东西向布置于道路下方。为便于石梁站施工，将围蔽魁奇一路与金澜北路交叉口北进口、南进口、南出口全部车行道，东进口、东出口、西进口、西出口部分车行道和人行道。围蔽后，金澜南路和金澜北路将被切断，南往北车辆行至此只能右转进入魁奇路辅道(不能右转进入魁奇路主道)，西往东车辆沿魁奇路辅道可直行。
此外，魁奇路的岭南大道至汾江南路段，原主路的双向八车道，将封闭七条，只保留南侧的原公交专用道；围蔽后，将仅剩下北侧2车道，南侧3车道。禅城区轨道办表示，原公交用道是否继续保留要以现场交警及交通标志线指示为准。
金澜北路由南向北单向行驶
施工期间金澜北路(魁奇一路至深宁路段)仅由南向北单向行驶，设置交通指示牌指引由东向西行驶车辆绕行金澜北路—深宁路—华远东路。澜石大涌南侧辅道改为由西向东单向行驶，辅道路口进入辅道车辆禁止左转，封闭金澜南路通过河涌的桥梁，行人可通过。在惠澜路路口处设置掉头通道，惠澜路口跨澜石大涌桥梁设置为由北向南单向行驶。围蔽区域南侧(河涌北侧)设置一条由西向东单行车道。此外，在施工期间魁奇路禁止一切货车通行(持货车通行证除外)。
行经该路段的公交以绕行为主，对公交车停靠站没有造成影响，公交运行时间变长，提醒市民需提早出门。
[链接]
地铁二号线廉洁风险同步预防
南都讯记者程俊市纪委近日召开座谈会，就市轨道交通二号线一期工程和佛江高速公路项目建设廉洁风险同步预防工作方案进行了讨论，标志着佛山市重大工程建设廉洁风险同步预防工作正式启动。
佛山市轨道交通二号线线路全长32.3公里，投资估算约189.35亿元，是佛山市迄今为止投资最大的已开工基础设施项目。佛江高速公路项目路线全长30.7公里，投资估算67.7亿元。而重大工程建设廉洁风险同步预防工作就是，针对每一项重大工程项目每个关键环节进行廉政监督，从源头上预防和遏制违纪违法行为发生。

央行日前宣布自6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，同时定向降准0.5个百分点。通常而言，降息降准将刺激购房者继续增加入市的积极性，特别是对供需相对紧张的一二线城市而言，预计6月房地产市场升温态势将延续。
在目前经济没有完全回暖的情况下，降准与降息以及其他一系列刺激房地产的政策还会持续出现。从下半年的走势来看，特别是在本次降息降准的政策刺激下，房地产市场将延续量升价稳的态势。
去年9月底央行颁布“930新政”，涉及“认房不认贷”及“最低七折利率”等政策;今年3月30日央行、住建部、银监会联合颁布“330新政”，二套房最低首付款比例调整为不低于40%;去年11月22日、今年3月1日和5月11日央行三次下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，今年2月5日和4月20日两次下调金融机构人民币存款准备金率。
与此同时，截至目前，已有过半省区市出台楼市刺激新政，超过百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策，其中北京、上海等30个城市还提及增加公积金贷款额度。
今年以来，房地产市场复苏升温，尤其是一线城市成交量大涨，从二季度开始，价格也进入上行趋势。本轮降准、降息对于楼市的刺激作用也会很快显现，一方面是刺激需求入市，推涨成交量;另一方面继续改善预期，促房价上涨加快。
当前贷款基准利率已达到历史低位，与房贷相关的五年以上贷款利率是5.4%，当前主流银行给予首套房的贷款利率优惠基本在9折左右，如果未来能达到85折，首套房贷实际利率仅为4.59%。因此，经过多次降息后，购房者信贷成本大大降低，目前进入较为有利的购房时期。
数据显示，5月份全国主要的54个城市合计住宅签约套数为26.199万套，环比上涨幅度达到8.4%，而同比涨幅更是高达20.1%。商品房成交的回暖更直接改善各地的库存压力。截止到5月末，全国商品房待售面积65666万平方米，比4月末减少15万平方米。
从一线城市来看，数据显示，5月全月北京纯商品住宅成交5176套，比4月上涨39.1%，比去年5月上涨24%。截至6月25日，今年上半年北京市二手住宅网签量为81263套，较去年同期上升89.5%;上海市商品住宅截至6月23日共成交76.6万方，环比下滑19.2%，同比上涨70.4%，成交均价为33974元/平方米，环比上涨8.4%，同比上涨26.4%。同时，广州新房成交量已连续4个月上涨，5月已高达9313套，创近5年同期最高值，5月份广州全市签约二手房4259套，同比大增121%。
在降息降准等政策刺激之下，一线城市楼市房价步入上涨通道，甚至下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情。
二线城市将加速去库存的进程，存销比开始普遍降低，15个月以下去化周期的城市房价稳中有升，比如合肥、南京、南昌、苏州、石家庄等城市，而15个月以上的城市楼市还有去库存压力，但部分城市由于加速去库存，市场去化周期将回归至合理区间;对于大多数三四线城市楼市而言，因为库存量大去化周期长，还是要坚持去库存。
从发展态势看，连续降息之后，整体降准的配套出台仍有必要，在一线城市成交回暖的趋势下，预期调整将加速蔓延至其他重点二三线城市，销售回暖也将强化房企的投资意愿，三季度将是关键窗口。
一二线城市房价环比同比数据出现全面转正，标志着从2014年开始的楼市调整在一二线城市已经基本结束。
值得注意的是，楼市销售额率先上涨，而销售面积涨幅并不同步，这主要是因为一二线城市房价相对较高，但三四线城市依然未明显好转。
对于一二线城市而言，2015年市场走势将明显趋好，从长远看，一二线城市不太可能支撑全国房地产市场全面上涨;并且，各个城市在降准降息的刺激之下走势将进一步分化。

1详细内容
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简介
根据前期市场分析，确定项目的整体市场定位，并确定目标客户群定位（不同年龄段、不同消费层次、不同的风格喜好、不同地域文化差异），进行目标客户群体分析，在市场定
位和营销策划总体思路下，提出产品规划设计基本要求，协助确定符合市场需求和投资回报的产品设计方案，产品规划、设计理念，最终完成产品定位。
具体内容包括：
项目总体市场定位
目标人群定位
项目开发总体规划建议 组团规划建议 交通道路规划建议 户型设计建议 整体风格建议 外立面设计建议园林景观规划建议 社区配套设施 会所建议 楼宇配套建议 建议装修标准建议 装饰材料建议 物业管理建议
市场推广策划
根据市场竞争环境分析和项目自身优劣势分析，针对目标市场需求，制定有效的市场推广计划，为产品上市销售做好准备。内容包括市场推广主题策略，营销策略，销售策略，市场推广工具设计（VI设计及宣传品、销售工具设计），广告设计创作，媒体投放，公关活动策划等。
具体内容是：
市场推广主题定位：市场推广主题，市场推广概念，项目核心卖点提炼
项目案名建议
销售策略：开盘时机选择，定价方法，付款方式，销售组织，销售计划，销售控制
广告策略 ：广告推广阶段计划，广告推广目标，诉求人群 项目诉求重点，各类广告创意（报纸，户外，电播等）
媒体投放策略 ：媒体选择，媒体组合，投放预算，媒体计划，媒体排期
公关策略：媒体公关，软文撰写，公关活动策划，协助活动执行
项目销售策划
（项目销售阶段）
此阶段主要是帮助发展商制定销售计划，协助展开促销工作，做好销售现场管理顾问，帮助发展商实现预定销售时间计划和收入计划。
具体内容包括：
开盘时机选择，回款计划，回款方式，定价方法，付款方式
销售组织，销售计划，销售控制，销售流程，统一说辞
销售培训，销售制度，销售现场包装策略，样板间策略
销售漏斗，布开营销网络，让访客变为业主
销售现场管理，客户资料管理，客户服务跟踪，促销计划
促销策略，月度资金分配，月度销售分析，竞争对手跟踪
市场机会点分析，深度卖点挖掘，价格策略调整
销售策略调
房地产营销策划标准化
大部分开发商认为营销策划公司就是做销售工作的，简单来说就是“找几个人卖房子”的公司，可有可无，等到销售时再找也来得及。其实不然，整合资源和专家团队中只有营销策划公司是以销售结果为导向的，与开发商共进退的紧密合作伙伴。应该在前期阶段即介入。
用好适合的营销策划团队，才能发挥出超值的效果。他们可以开发全过程顾问服务、协助整合资源和专家团队、利用过往经验避免走弯路。如规划设计、景观设计、示范区设计等重要合作单位。减少开发商的试错成本。
房地产开发营销标准化
房地产开发营销标准化
2概述
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世界房地产营销观念演进历史
我们熟知的房地产营销观念，并非与商品经济与生俱来的，它是客观经济环境的产物，当然，它是一系列销售观念基础上演化而来的。
生产观念阶段
此阶段的房地产商认为人们普遍喜欢低廉的房产，于是他们找到密集的居住区或者商业地带，并尽最大可能把房子建的简单实用，以节省成本。因此那时的市场营销观念就是价格为主导的竞争。
产品观念阶段
此时房产商开始认为顾客的需求并非局限于价格上，还有高质量，好性能和多样化的特色，于是开发商开始将注意力转移到产品本身的设计上。
但是这个阶段忽视了消费者的实际需求，片面的追求建筑产品的品质，结果造成部分资源的浪费。
推销观念阶段
此阶段房产商大多认为顾客总是处于被动地位，通常对产品的判断力不足，单纯以为用一整套行之有效的推销和促销手段来刺激人们的购买欲望。因此导致开发商在开发项目的时候没有详细周全的项目前期研究和可行性研究，只是关注销售环节。
市场营销观念阶段
与推销阶段相比，市场营销阶段将企业和顾客在产品关系上单向的“推”转化到企业主导的“推”和“拉”结合的模式。
3发展阶段
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概述
世界房地产营销策划分3个阶段。
（1）单项策划阶段
此阶段房地产策划的主要特点是运用各种单项技术手段进行策划，并在某种技术手段深入拓展，规范操作，取得了良好的效果。诸如把“架空层”作为新颖特色，让每户分享绿地的绿化理念，建筑群体变化丰富的空间设计，人车分流动静兼顾的功能分区，等等。
房地产策划在实践中创造出典范项目并为企业创造可观的经济效益，引起了人们的极大兴趣和关注，以致出现对房地产策划和策划人的神化、无限夸大策划的作用等思潮，使以后房地产策划的发展受到不同程度的影响。
综合策划阶段
此阶段房地产策划的主要特点是各项目根据自己的情况，以主题策划为主线，综合运用市场、投资、广告、营销等各种技术手段，使销售达到理想的效果。
此阶段产生的主要策

 亚洲首富李嘉诚准备将把自己推向香港首富的长江实业与和记黄埔进行“世纪大重组”，李氏商业帝国将开启整合升级。1月9日，李嘉诚旗下两大“巨子”长江实业、和记黄埔宣布，将重组两集团业务，并创立两间新的上市公司，分别为“长和”及“长地”，前者会接手两集团所有的非房地产业务，后者则会合并两集团的全部房地产业务。
  京华时报记者平亦凡综合新华社
  公重组以地产及告非地产业务划分
  根据公告，长江实业、和记黄埔将进行业务合并及股份互换，未来将合并成为两家新公司：长和（长江和记实业有限公司）和长地（长江实业地产有限公司）。两大集团以地产及非地产业务划分，重组后的长和将持有长江实业、和记黄埔的所有非房地产业务，包括港口及相关服务、电讯、零售、基建、能源和飞机租赁业务。长地将持有长江实业、和记黄埔在香港、中国内地及海外的房地产业务。
  换股方式方面，原长江实业股东持有的每一股长实股份将获得一股长和股份，原和黄股东持有的每股和黄股份则将获得0.684长和股份。重组完成后，所有新长和股东将就其持有的每一股长和股份获得一股长地股份。换股比例按长实及和黄截至今年1月7日前5个交易日平均收市价而定，不含溢价。
  公告显示，长江实业将先行重组，于开曼群岛建立“长和”，成为长江实业的控股公司。随后，长和集团将与和记黄埔进行股份交换。并购方案完成后，李氏家族信托和李氏家族将继续作为长和的控股股东，持股比例为30.15%。作为本次大整合的最后一步，原长江实业、和记黄埔各自的房地产业务将转让予“长地”。
  所有的并购协议完成后，和记黄埔将被除牌。而新成立的长和、长地两家公司将再次实现独立上市。据了解，该方案预期将于2015年上半年完成。
  □回应
  缘何启动世纪大重组？
  1有利于提升股东价值
  对于本次世纪大重组，李嘉诚称之为集团历史上的重要里程碑。他表示，重组完成后有利于提升股东价值。“最主要是股东不会吃亏……做完后，就会显示两间公司的真正价值大了多少。”
  李嘉诚表示，本次交易将至少从两方面提升股东的价值。一是有助于消除控股公司折让，从而为股东释放公司的实际价值，惠及股东；此外，由于分拆后的长和及长地的业务界定清晰，有助投资者对集团相关业务作出更准确的投资分析，价值可望进一步提升。
  李嘉诚长子李泽钜表示，交易完成后，投资者可以根据不同的喜好决定对两间新公司的投资。“钟意香港地产、钟意大陆地产，就拿多些地产；钟意其他收息高些的生意，就去外国。”
  2为何将注册地变为开曼群岛？
  主要是为方便做生意
  在这次公布的一系列重组交易中，最受关注的是李嘉诚家族旗下的两大上市企业的注册地将由原来的香港变为开曼群岛。而李嘉诚曾在去年反复强调，长实、和黄不会将注册地迁出香港，自己爱港爱国，永不迁册。
  李嘉诚在记者会上强调，长和及长地仍在香港上市，本次的安排与撤资无关，主要是方便做生意。“过去10年，75％以上在港上市公司，都在开曼群岛或其他海外注册，这并不是对香港没信心，而是做生意方便。”李嘉诚在发布会上反问记者。
  根据安排，长实与和黄合并之前，李嘉诚还会将由李嘉诚家族信托持有的6.24％在加拿大上市的赫斯基能源的股权出售于和黄。对此，李泽钜指出，“我们将赫斯基股权从海外拿到香港公司控制，这是对香港有信心才这么做。”
  管理层表示，由于此次重组交易额巨大，涉及分派新公司长地的实物股票，而根据香港有关法规，这对于在香港注册的公司是不被允许的，这是选择开曼群岛成立及注册的最主要的技术性原因。
  □背景
  李嘉诚商业帝国的变迁
  作为香港两家老牌跨国企业，长江实业与和记黄埔均在香港和纽约两地上市，两家公司更以“0001”和“0013”的股票代码占据香港股市恒生指数成份股的龙头地位。因皆为李嘉诚长江集团旗下最主要的产业，两家公司也常被称为“长和系”。
  近年来，长实与和黄在全球的出售、分拆和投资动作不断。2013年，分拆香港电灯上市套现390亿港元；2014年，和黄向淡马锡出售屈臣氏24.95％权益，套现440亿港元；2013年，出售上海和广州两地物业套现超过

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