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如何正确理解有关 “房地产税”的“90个字”?
 

加入时间:2017-12-26 8:35:39  来源:21世纪经济报道  点击:778 发表评论 (网友评论0)
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国家财政部部长肖捷12月20日在《人民日报》发表署名文章,指出按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。 

安居客房产研究院首席分析师张波认为,从披露内容来看,有两点值得关注:其一是落地时间,目前房地产税立法已经有了相对明确的规划时间表,有望在2019年完成全部立法程序,但全国全面推行的时间至少在2020年以后;其二是征收方式,对工商业房地产和个人住房按照“评估值”征收房地产税,很多人认为会造成税赋过高,但税赋高低和采用“评估值”征收并不存在直接因果关系,影响税赋的重要因素除了税基还有税率。换言之,按评估值征收也并不意味着会采用欧美国家2%-4%的税率征收。 

90个字深意:时间表 

因肖捷这一文章,舆论再度关注到房地产税。 

中原地产首席分析师张大伟指出,这篇文章并非是专门针对房地产税。这篇标题是《加快建立现代财政制度》的文章,其实仅一段话90个字与房地产税有关。 

这段文字提到:按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。 

张大伟认为,这些话此前在不同场合都已经有明确的同内容表述,所以不算加码,不算新政。 

张波则表示,房地产税是每年必被炒作的话题,今年受关注当然和财政部长的直接表态有关。他认为,近期过于关注房地产税完全不必,至少可以预见3年内,房地产税不会全面落地,更不会对买房形成直接影响。此前已经试点房产税的上海和重庆,其对房价、居民购房意愿的影响也微乎其微。 

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从此次财政部长的文章可以看出,当前对于房地产税的开征应该说思路更加清晰,很多实质性问题也得到了明确,尤其是对于房屋如何征收等问题都开始有了正面的答复,也标志着房地产税的改革正在加快。政策规定了力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。该规定也说明,房地产税的推进要以立法为前提,预计到2020年会有很多实质性的征收措施出现。这个时间表目前来看,完成压力不会太大。 

严跃进认为,在《人民日报》撰文,自然有一定信号意义。当前类似发文,势必会督促相关部门加快推进房地产税的改革。 

如何正确地分析解读这90个字? 

房地产税是一个综合性概念,一切与房地产经济运行过程有直接关系的税都属于房地产税。在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税等。这也意味着 “房产税”其实是“房地产税”的一个组成部分。 

张大伟认为,这段话可以分成3部分看。第一,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。立法先行,也就是房地产税在2018年肯定将有立法举措,但对于市场的影响来说,不会也不可能一刀切,肯定是逐步推动落地。第二,按照评估值征收房地产税。从趋势看,房地产税按照评估值征收,也就是明确了存量收取,将对所有持有物业收取。评估值也就要求各城市建立评估体系,目前看,全国即使在一线城市,评估体系虽然已经有,但实际价格与市场价差距悬殊;更多的二三线城市目前只有区域指导价,一房一价的动态评估还未建立。所以房地产税全面落地首先肯定还是在一线城市,但短期也很难落地。第三,适当降低建设、交易环节税费负担。当下房地产市场交易基本集中在交易环节,未来在房地产税落地的情况下,其中必然降低交易环节,增加持有环节。从房地产税未来的预期影响看,房住不炒依然是这一政策的目标。 

严跃进认为,文章中最**的内容是“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”。从这个表述来看,评估值的征收方式实际上是对房屋持有环节征税,所以在持有环节中,会基于房屋的原值和现有价值,以及考虑到房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估,进而可以得出相应的纳税份额。这也是比较公平的做法,换言之,评估值大征收越多,评估值小征收越少,符合持有环节征税的原理。 

他认为,一般来说,征税会考虑几点因素。第一是房屋的评估价值,即房地产估价,要基于实际情况测算持有的房屋总价值。第二是纳入征税范围的评估价值,这可能会有类似*扣,比如说房屋原值的70%等类似比例。对于普通人来说,三套以内住房都可以算是正常,尤其是考虑到刚需置换和异地居住等,所以类似普通人的住房持有,问题其实不大,甚至不会被纳入征税范围。而对于其他多套住房持有,超过三套的,预计征税可能性很大。 

张波表示,房地产税和房地产其他税种的最大差异在于,只在“持有”期间征收,持有期间征收的税种还包括城镇土地使用税。他认为,未来房地产税立法的目的并不是降房价,而是改变现有税赋重流转、轻保有的现状,达到优化房地产税制效果。目前流转税一方面限制了房屋交易,变相减少了存量房供应;另一方面本应卖房者承担的税赋容易转嫁到买房者,变相抬高房价。房地产税立法后,谁持有谁纳税的方式会更合理。此外,房地产税与土地出让金制度相比,后者是一次性收入,容易造成地方政府的短期行为,通过房地产税收则变成长期现金流,细水长流的方式更能让地方政府着眼于长远。


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