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长租公寓是有回报的长线投资
 

加入时间:2017-11-20 8:28:26  来源:经济日报  点击:1070 发表评论 (网友评论0)
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  随着楼市调控政策加码,越来越多的机构开始布局长租公 寓。在目前的政策和市场条件下,长租公 寓短期的赚钱效应并不明显,只有坚持稳定经营、差异化定位的长租公 寓才有可能在未来的市场竞争中获得长期稳定的回报。 

  在楼市调控不断加码的情况下,房地产销售和投 资出现明显回落。与此同时,住房租赁市场却日渐活跃,长租公 寓行业更是成为各路资本的新宠,房企、房产中介、酒店集团、互联网企业纷纷布局长租公 寓。目前,全国排名前30位的房企中,已有三分之一进入长租公 寓市场。 

  各路资本涌入长租公 寓市场,一方面是因为传统地产开发业务利润率不断下滑,迫使企业寻求新的增长点。在房地产市场高速增长的“黄金十年”,开发销售住宅更有利可图,房企更倾向于“拿地—建房—回款—再拿地”的单一模式。但随着楼市调控的不断加码和日益惨烈的市场竞争,新房市场利润空间受限,而长租公 寓可以产生持续收益,自然吸引了企业的目光。 

  另一方面,住房租赁巨大的市场规模更让企业心动。据住房和城乡建设部统计,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住。围绕这些人口产生的住宿以及生活消费,是一个万亿元级的住房租赁市场。东方证券的研究显示,到2030年国内的租房群体数量将达到2.7亿人,整个房地产租赁市场的规模将达到4.2万亿元。链家的报告则称,中国房屋租赁市场规模2020年为1.6万亿元,2025年为1.9万亿元,2030年会超过4万亿元。 

  虽然各路资本已经蜂拥而至,但长租公 寓市场挑战与机遇并存。从目前各企业的经营情况来看,更像是“赔本赚吆喝”,不挣钱是普遍现象。 

  万科自2014年以来便积极布局长租公 寓市场,数据显示,万科泊寓目前在全国24个城市拥有2.4万间公 寓,但并未实现整体盈利。已试水公 寓市场两年多的世联行,除北京红璞公 寓外,其余项目均处于亏损阶段。链家旗下的自如运营到了第六年,才在北京实现了微利,其他城市仍处于投入期。 

  华兴资本关于长租公 寓的研报显示,中国长租公 寓领域的公司一直处于谨慎发展状态中,一个重要原因便是租金回报率长期较低,这使得长租公 寓的拿房成本高。另一方面,我国市场利率水平较高,造成企业融资成本较高。过低的资产收益率和较高的融资成本,很大程度上限制了企业加杠杆以快速做大的可能性。 

  在目前的政策和市场条件下,可以预见,长租公 寓回报周期长,并不是一个能够赚快钱的业态,但是经营出色的企业,将会拥有长期稳定的回报。考虑到长租公 寓行业的这两大特点,入局企业在现阶段必须耐得住寂寞莫被资本冲昏了头脑。 

  在守住寂寞的同时,长租公 寓企业不能只满足于做“二房东”,光靠差价赚钱。长期来看,这样的企业没有出路。传统开发商的思路在新产业并不适用,长租公 寓更考验企业的产品定位、研发、运营等能力,更要用服务来延伸产品价值,通过增值服务创造溢价能力。比如,万科旗下的泊寓,摒弃以往冰冷的租房模式,提倡与租客交友、与租客互动的模式。通过举办定期的活动来拉近租客与租客、租客与运营方的关系。 

  长租公 寓无疑属于长线投 资,市场的普遍认可也还需要一定时间。对于企业来说,只有做好消费者画像和产品定位,不断提升服务质量,开拓个性化需求市场,提升品牌美誉度和附加值,长租公 寓的未来才能走得更长远。


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